新手買樓上車記

新手買樓上車記

  5月 10, 2018    達Ming

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香港人其中兩件人生大事定必包含「結婚」和「買樓」，兩個月前機緣巧合下，終於踏出自己人生一大步買樓，因為自己第一次買樓，地產方面的知識幾乎是零，大概只知道按揭是什麼一回事。
由物色心儀單位，第一次拿出巨款幾十萬落細訂簽臨時買賣合約後，到搵銀行搞按揭，再到搵律師樓做文件等等都是跟時間競賽，畢竟自己都是一般打工仔，真金白銀給了幾十萬訂金，如果銀行按揭方面有什麼問題，而要撻訂，我自問就不能承受得起這個損失，所以幾乎天天都在跟進銀行的消息，和網上爬文看看其他人買樓的心得和需要注意事項。
我連7,8千的iPhone都未曾擁有過一部，一時間叫我拿出百萬計現金去置業，實在不容有失。

由2月尾時落細訂簽臨約，到現在4月中已經交吉，感謝運氣之神眷顧，當中未算有太大失誤，短短一個半月時間，實在經歷太多，學到的都很多。
既然是人生大事，記錄一下過程跟大家分享，或者有機會給十年後的自己再回顧一下。


1. 搵樓

搵樓，除了周圍去地產舖睇下門口貼出黎既樓盤之外，或者會善用科技上地產網睇盤，但其實跟地產舖講低你想要什麼單位，由它們主動幫你搵盤，都係一個好好的方法，我自己個單位都是由這個途徑搵到。
因為大家都知樓市瘋狂，所謂荀盤不一定指價錢低過市價，而在只要是呎價合理的，都已經是所謂荀盤，
這些盤可以一兩日就已經有人落訂，所以你搵得來都已經俾人買左。
第一個知道有人放盤的，一定是地產舖。

搵樓考慮因素都不外乎呎價，位置，大細。
但當然有o的因素已經可以先決考慮就是，凶宅? 屋契是什麼契?
例如商業契，我個人已經覺得不用考慮。請參考[ 商業契當住宅港置誤導買錯樓]
還有附近是什麼環境，例如深水埗醫局街附近多道友，鴨寮街附近晚上多南亞人，這些地方就算幾平都應該不想住。
又或者附近有沒有一樓一鳳，樓下是不是餐廳,車房或街市會導致很多蟑螂等等都很值得注意。
這些因素都是我自己即時就可以作判斷。

2. 睇樓
搵到心儀單位，再到就當然係睇樓。
由落大細訂之時，睇樓可能得一兩次機會，而且短短十幾分鐘，我自己會很著重幾方面就是
- 天花/牆壁/地面有沒有滲水?
身邊有朋友已經千叮萬囑叫我一定要注意滲水問題，因為這會是非常麻煩難搞的問題，及早發現，至少可以跟業主還價或者在傢伙送來之前修補一下。

- 這個單位有沒有滲水到樓下?
不要以為自己沒事就算，若你的單位滲水到樓下，被人投訴日後都會很煩。
當然你不可能貿然問樓下業主，但你可以問問管理處自己的單位有沒有被人投訴過。

- 窗門是否穩固?
這些都會有隱藏肉眼看不出的問題，開關一下，檢查一下。

最好睇樓時，要拍照拍片，因為你下一次再睇樓，已經係搞好晒按揭，差不多到交吉日。
如果成交期內，單位被上手業主或租客搞到戰場咁，死無對證很難搞的，總言之，很多人都成副身家拎出黎買樓，一定要靠自己去小心。無論AA或業主，都不應盡信。

至於我自己當時的情況是很特殊的，由落細訂大訂直到銀行批埋按揭，我未睇過樓，只睇單位相片就已經下決定簽臨約，因為當時業主話單位有租客住緊，不方便睇樓，但可以平10萬給我，AA亦說單位的確如相片一樣，我其實都只是膽博膽。

當時情況是家人在地產舖，發物業資料/照片給我，我考慮不到30分鐘就拍板了。
這30分鐘我在做什麼呢？就是光速即時上網查下是否兇宅，有沒有上過各大報紙，上中原地產睇睇一年內該單位成交記錄，而且還要對比一下附近住宅樓價，再自己人肉運算一下有冇買貴。

經常聽到o的好友話，只要樓係自住，就有買貴冇買錯，其實我話都癡線既，點會冇問題？
今日你起樓價高位用400萬買既單位，5年後樓市降溫，你隔離屋同一個大細單位只係賣300萬既時候，咁仲點會冇問題。

所以最好就係睇左樓先至落細訂，特別係幾十年樓齡果o的，你好難估計到有幾殘舊。
唔好俾AA言語上擾亂，什麼已經有好幾個人想買之類的說話，盡可能係比大訂前知道銀行批唔批按揭。

議價方面，大可以叫AA代勞，當然論功行賞就一定要，我自己就跟AA說講價平到多少，我就將差價30%給她，最後她都賺多幾萬，我又平十萬，大家開心。

在簽臨時買賣合約時，其中一樣很重要的是交易期，除非你對自己財務狀況非常有信心，否則新手如我咁，首次置業，交易期不應該少過一個半月，預長一點時間給自己，萬一有什麼閃失，如果有時間可以處理，都不會因到了交吉之日都未俾到尾數而給賣家殺訂。

3. 物業估價/預批按揭/壓力測試/查冊

正如上文所說，呢次買樓就好似街市買菜一樣，所以物業估價/預批按揭/壓力測試都沒有做過。
不過我就覺得其實除了估價之外，其他兩樣真的未必需要做，視乎你經濟能力而定。

網上很多銀行都有免費即時估價，但銀行估價已經追不到現今樓價升幅，所以已經沒有參考價值，而且如果實際銀行對單位估價不足，就有可能導致要增加你首期所需的資金。
所以一o的舊樓或者成交量少既樓，特別係單支樓，最好都做一做估價。

而預批按揭和壓力測試方面，視經濟情況而定，用網上的壓力測試計算機大概都可以知道自己是否合格。
之前都聽過很多人話，近期銀行水浸，按揭都好易批，因為現金放起度係唔會升值，要借出去銀行至有利息賺。除非經濟上真係好勉強或者信貸記錄唔好，否則按7,8成的話，相信一般銀行都會批，只係按7成或以上要過HKMC，所以預批買個安心。

講起買個安心，其實可以進行物業查冊，對物業進行起底。
可以參考: 香港土地查冊：一場可避免的地產災難

4. 搵律師樓
律師樓方面，可以叫地產介紹，現時價錢大概$8000全包，由一開始到交易完成，當中需要親身上好幾次律師樓辦手續，最好搵間近自己返工地點，就一就時間就可以不用請假去。

律師樓唔係單單搞文件叫你簽名，我自己遇到一個較盡責既律師，在交易期中，作為買方的你會搵律師，而賣方都會搵律師擬定交易合約，魔鬼在細節裡，作為一般市民沒可能找到這些「魔鬼」，有很多不平等條約，都需要律師發現。其中我親身經驗的例子是，
「當時賣方合約列明，如果交易期當中，因任何事鬧上法庭，所有律師費由我去承擔。」
就單單這一條款，律師就告訴我叫我不要簽這份合約，佢會幫我跟對方調解一下。

5. 搵銀行做按揭

搞按揭是整個買樓過程最麻煩但緊張刺激的部份，有很多表要填，很多文件要交俾銀行，幾個星期都坐立不安，一直都冇借貸，突然就要問銀行借幾百萬，仲要驚一間都唔批而要撻訂。

搵銀行做按揭不要只搵一兩間，至少都搵三間，更保險的是，假如你目標是按8成，你可以搵三間做8成，另搵第4間做7成，萬一幾間8成都唔批，都有7成果間批，但大前題是你有資金補回1成差價，但至少未至於因按揭不成而撻訂。

也可以搵返你一直用開的銀行，例如我自己已經有恆生戶口甘不多20年，有一定現金流或出糧戶口，銀行有你的記錄，批核亦會有優勢。
之前上網睇過要親身去銀行傾按揭壓測等等，但資訊發達年代，跟按揭經紀好好利用Email和WhatsApp，可以省回很多功夫。

按揭經紀同樣可以由地產介紹，一般地產AA都應該有晒香港5大銀行按揭部門的聯絡。
分別是：
匯豐銀行/中銀香港/恆生銀行/渣打銀行/東亞銀行

雖然現時息口上，應該分別不大，但就算幾百萬樓，供25年，差0.01%都係錢。
而且有多少回贈，鎖息幾多年，當加息時，封頂位係幾多，有沒有Mortgage Link戶口，有沒有類似優越理財戶口(即可以不用在櫃位排隊，優先幫你處理事務)，有沒有送火險都要做比較。
還有就是，搵一間多分行的銀行，對日後處理銀行事項都方便，因為有Mortgage Link高息戶口關係，日後應該都會作為資金主要儲蓄戶口，收既利息可以跟樓按息口做對沖，所以多分行就會方便自己。

在漫長的供樓年期中，Mortgage Link是很重要的，利息可以節省數十萬。
定必要Google一下，自己了解一下。

個人建議，頭4間大行一定要申請，至於東亞或其他銀行則視乎需要，但我自己當時非常驚青。
所以上述5間都有申請，我自己的經驗是，中銀和恆生的經紀很盡責和處理速度快，而且給的Offer亦最進取。
最後我揀了中銀，原因其實只是因為它最快給了Offer。

一般銀行批核速度應該都很快，大多數人都是怕過不到HKMC那一關，之前都有講過，按7成或以上就是高成數按揭，需要按揭保險。
參考HKMC- 按揭保險計劃

成功與否，除了由你提供的文件支持，還有就是你的信貸評分，網上經常睇到查「TU」，其實「TU」是環聯Transunion的簡稱，不知大家年輕時，有沒有前輩跟你講過不要欠太多信用卡數，年輕時一定不會上心，但正正這就會影響你的信貸評分。

一般HKMC需要大概一星期批核，銀行會通知你結果，但想比銀行更快知道，其實可以上HKMC網站自己查詢 - 按揭保險計劃批核進度查詢

其實最麻煩就是文件方面，如果想順利一點，在決定買樓前就已經要準備好，冇其中一樣會好有影響。
綜合5間銀行，所需要文件會有:
(1) 身份證副本
(2) 最近6個月銀行月結單
(3) 最近年度之稅單
(4) 最近3個月糧單
(5) 臨時買賣合約副本
(6) 現在住址証明
(7) 現職工作的僱用合約 (證明你的工作不是散工或收入是固定)
(8) 其他貸款資料(如有)

最後就是準備公文袋，把文件和申請表填好後，就Pack好交去分行。
準備充足就會少很多煩惱，銀行和HKMC處理進度更快，否則好像我自己沒經驗，都是銀行說要什麼，我就臨時臨急準備，短短個多月交易期，工作日只是二十多日，還有機會一兩天是公眾假期，需要三方(銀行/HKMC/律師樓)處理，時間是非常緊迫，要明白別人不會著急，因為撻訂損失的只有自己，所以搞按揭不要拖，欠什麼文件就即時補，不明白就即時要問。

6. 俾尾數/地產經紀佣金/驗收/交吉拎匙

來到這一步，按揭應該已批，等做業主，終於都唔洗做冇殼蝸牛，當時自己真係鬆一口氣。
律師樓跟你同上手業主做對數，即管理費，差餉地租等等。
不過都要做找數真漢子，找埋地產AA佣金，律師樓應該都會聯絡你俾埋首期尾數，記住記住，假如你10號交吉，你不要拖到7,8號至過錢俾律師樓，因為銀行過戶有可能需時T+1，而律師樓要時間處理會計上的事項，我自己就犯了這個錯被律師樓鬧....
總言之，買樓過程做乜都好，盡量預多o的時間。

交吉前上去驗多次樓，睇下同之前睇有冇咩大出入，特別係已經有租客，因為你唔知上手業主同租客之間有冇咩爭嗌，遇上黑心租客時，就唔知搬走時會做o的咩破壞間屋。

最後如果冇乜o野，就到交吉拎匙。
記得每個月準時供樓呀～

7. 水電煤/差餉地租轉名
上左車，固然開心豬，但都仲有o的後續工作要做。
就係轉名，其實有人會搵地產AA代辦，但只要善用科技，其實自己親力親為都好簡單。
理論上當俾左尾數律師樓，收到收據時，大概交吉前一個星期已經可以搞，最重要的文件是律師樓會給你一份文件，大意是證明你是新業主，因為水電部門會要求你出示副本。

網上做轉名網址如下:
水務署:
https://www.wsd.gov.hk/tc/customer-services/manage-account-and-water-bills/taking-up-or-closure-of-accounts/change-of-consumership/index.html
中電:
https://services.clp.com.hk/zh/move-in/index.aspx

港燈:
https://www.hkelectric.com/zh/customer-services/service-connections/Electricity-Account-Processing-Guide/moving-to-new-premises

煤氣:
https://www.towngas.com/tc/Household/Customer-Services/Open-Close-Account

差餉及地租:
https://www.gov.hk/tc/residents/housing/private/rate/changepayers.htm

後記
以上就係我上車整個過程，但我自己都係新手，所以應該仲有很多地方有不足，所以如果有咩講錯，請見諒。
但因為自己開始時都有上Google想搵一o的文章係講下有關買樓既過程，但其實真的不多，所以藉此做個記錄，或者可以幫到其他人。
最後就貼幾張新屋既相俾大家睇下，其實好細，九龍區，實用面積兩百幾呎，但都要三百萬，但就不用裝修，上手新裝修都係5年前，都仲好新。
而且送兩部冷氣同洗衣乾衣機，仲送埋張地台床，所以都過得去，唯一唔好就係廁所太細，同埋寬頻只得網上行8MB或有線200MB (Share)可揀。